Singular Bank espera que el precio de la vivienda se mantenga al alza

Sevilla/Al precio de la vivienda le queda margen para seguir subiendo tanto en Andalucía como en España. Ésa es la conclusión que los analistas de Singular Bank están trasladando a sus clientes. En concreto, cifra una subida de precios del 4% en 2024 y del 3% en 2025. Y así lo trasladó hace pocas fechas en Sevilla el jefe de estrategia de la entidad, Roberto Scholtes. 

El jefe de estrategia del banco señala que el incremento del precio de la vivienda no se ha visto frenado por la brusca escalada de tipos de interés que ha vivido la Eurozona para controlar la inflación y cita tres factores para explicarlo: aumento demográfico, incremento de la renta disponible y falta de oferta de viviendas. 

Scholtes recuerda que el mercado residencia se ha tensionado más, sobre todo en los alquileres de las grandes ciudades, en primer lugar, por el aumento de la población inmigrantes. Así, destaca que 1,3 millones de personas nacidas en el extranjero se han hecho residentes en 2022 y 2023, a lo que hay que sumar una cantidad que el analista cree que es “probablemente elevada” de inmigrantes y residentes de larga duración que no están registrado. “Estos movimientos han contrarrestado sobradamente el declive demográfico de la población nacida en España, ya que el número de residentes se ha incremento un 2%”, añade. 

Este aumento de la población se ha repartido desigualmente, fundamentalmente en Madrid y en el arco mediterráneo. En el caso andaluz, Málaga es el paradigma, pues ha sido objeto de este proceso de “migraciones potentes, fundamentalmente jóvenes formados en el norte de España que buscan oportunidades laborales en Madrid y en la costa. 

Respecto al segundo motivo, el aumento de la renta disponible, Scholtes destaca la renta bruta agregada de los hogares creció en 2023 casi en 90.000 millones, un 11% más, mientras que la renta disponible por hogar creció un 5%, en un contexto de aumento de la población y de la presión fiscal. Singular Bank espera que, a la vista de las previsiones del Banco de España sobre el empleo y los salarios y del INE respecto a la población, esta dinámica continua y la renta media por hogar podría aumentar un 4,5% en 2024 y un 3% en 2025. 

El tercer factor que ha permitido que el precio de la vivienda siga subiendo es la falta de oferta. “Se construye mucho menos de lo que se necesita”, afirma Scholtes, que estima en que 2025 está previsto que se terminen 110.000 vientas. De ellas, en Andalucía 17.000. “Pero para casar la oferta de vivienda con la demana hace falta, con un cálculo grueso que se terminen en España 180.000 viviendas cada año hasta 2030, 40.000 de ellas en Andalucía”, explica el jefe de estrategia del banco. La previsión es que en la comunidad se terminen 21.000 unidades en 2024 y 23.000 en 2025, insuficientes para satisfacer la demanda, que sigue fuerte.  

Lejos de una burbuja 

La subida de los precios y el deterioro del acceso a la vivienda se ha traducido en una leve subida del índice que Singular Bank calcula para medir el calentamiento del mercado inmobiliario. En concreto el aumento ha sido del 0,34. 

Pero aun con ese incremento, Scholtes explicó que el banco no espera que se frene el aumento de precios, ya que estiman que el mercado inmobiliario está alejado del umbral que se consideraría una burbuja, al menos en la media nacional.  

El jefe de estrategia del banco sí precisa que al hacer “un análisis más granular sí se detecta un claro recalentamiento en las áreas metropolitanas de Madrid, Barcelona y Málaga, y en las Islas Baleares”. 

Mercado andaluz

Respecto al mercado inmobiliario andaluz, el diagnóstico de Singular Bank acota que está, de media, casi igual de sobrecalentado que el nacional y con el mismo tipo de disparidades geográficas, entre las ciudades y los medios rurales. También por el tipo de acceso a la vivienda. Los alquileres están muy tensionados, mientras la promoción de nuevos hogares está deprimida. 

De hecho, Málaga registra el peor dato de acceso a la vivienda, sólo superado por Baleares. Sevilla, por su parte, supera en poco a la media nacional.