Viviendas de obra nueva: hoy representan el 25% de las compras y en 2012 eran casi el 70%

El último informe del Instituto Nacional de Estadística sobre la compraventa de viviendas según régimen y estado pone de manifiesto el cambio radical que ha experimentado el mercado inmobiliario en la provincia en la última década por el que los pisos y casas usadas han recobrado un fuerte protagonismo y ya acaparan más del 70% de las transacciones en detrimento de las nuevas promociones y residenciales que siguen desarrollándose en las principales áreas de expansión de la provincia, sobre todo en los grandes núcleos urbanos del litoral. La estadística de transmisiones de derechos de la propiedad recoge un total de 13.644 operaciones en el último año -a falta del dato de diciembre-, de las que 9.904 corresponden a vivienda de segunda mano (el 72%) y 3.740 son de nueva construcción.

El dato del curso anterior es más significativo aún. De un total de 15.218 transacciones, 11.430 corresponden a vivienda usa, nada menos que un 75%, y tan sólo 3.788 eran casas de nueva promoción. Hace poco más de una década, en el año 2012, el panorama era radicalmente opuesto. De las 7.461 operaciones de compraventa que se realizaron en la provincia, sólo 2.415 fueron sobre inmuebles de segunda o tercera mano frente a las 5.046 de vivienda nueva. Casi el 70% de las transmisiones se realizaron entre los compradores y unas promotoras que acaparaban la porción más grande de un mercado inmobiliario en el que han ido perdiendo el protagonismo. En 2007 se alcanzaba el techo de la compraventa en Almería con un total de 21.472 viviendas nuevas y usadas. Las promociones de estreno hicieron posible 11.965 de esas operaciones (el 66%) y 9.507 correspondían a las casas y pisos de segunda mano.

Más allá de la diferencia que se ha ido invirtiendo entre ambos segmentos, la estadística del INE también evidencia el retroceso de la operaciones de vivienda nueva en relación a los años del boom inmobiliario e incluso en los posteriores a la crisis del ladrillo. Han pasado de 11.965 compras en 2007, 9.345 en 2008 y 7.604 en 2009 a un mínimo que se marcó en la pandemia de apenas 2.066 operaciones. De hecho, entre los años 2015 y 2019 se mantiene por debajo de las 3.000 y no ha sido hasta 2021 cuando han empezado a remontar. En ese ejercicio fueron 3.275 operaciones y 3.788 en 2022, a la espera del recuento oficial del último mes de 2023 que podría determinar si la evolución sigue siendo favorable. Entre enero y noviembre han sido 3.740 operaciones, por lo que sólo haría que en diciembre se hubiera alcanzado el medio centenar de ventas para mantener el crecimiento en relación al ejercicio anterior.

La compraventa de viviendas en su conjunto también mantiene una dinámica positiva pasando de 9.311 en 2020 a 13.469 en 2021 y 15.218 en 2022. En el último año, a falta sólo de un mes, la cifra era de 13.644 operaciones de vivienda nueva y usada, por lo que sí que se podría haber producido un leve retroceso relacionado con el encarecimiento de los préstamos hipotecarios por la subida de los tipos de interés. A pesar del freno, los principales portales de venta aseguran que los precios se resisten a bajar, sobre todo en las promociones de nueva construcción porque sigue existiendo una interés creciente de potenciales compradores. Según el portal inmobiliario Idealista, la capital almeriense se ha colado entre las 30 ciudades con mayor presión de la demanda sobre la oferta de viviendas en el último tramo del pasado año, un privilegiado grupo de ciudades con un amplio stock de viviendas en venta y alquiler y precios por encima de los 1.100 euros por metro cuadrado.

Casas nuevas frente a viviendas usadas

A nivel nacional, la proporción de compraventas de vivienda nueva se sitúa en torno al 20%, levemente superior al 25-30% de los últimos años en Almería. La vivienda de obra nueva es la que se adquiere al promotor directamente, mientras que la de segunda mano ha tenido por lo menos un propietario anterior. El metro cuadrado de obra nueva tiene un precio de entre un 5 y 10% superior al de la usada, según la Sociedad de Tasación, lo que se traduce en un ahorro de alrededor de 14.000 euros para un inmueble de 80 metros cuadrados que tiene un coste medio de 176.000 euros en nuestro país. Uno de los factores que podrían estar empujando a los compradores a decantarse por la vivienda usada es el emplazamiento. Las nuevas promociones normalmente se están concentrando en zonas de expansión alejadas del centro de la ciudad, mientras que las de segunda mano se encuentran en cualquier ubicación que pueda desear el comprador. También influye la disponibilidad y el tiempo para entrar a residir, puesto que no es lo mismo tener llave en mano con la formalización del contrato de compraventa que esperar a que finalice la obra nueva.

A favor de las nuevas promociones destacan, entre otras ventajas, la posibilidad de ser consultados a la hora de elegir los materiales y acabados de su futura casa (puertas, suelo, colores, elementos decorativos...). Al comprar sobre plano se pueden realizar cambios en la distribución de los espacios y, además, el piso a estrenar no requiere ninguna inversión adicional en obras de reforma o renovaciones como las viviendas usadas(pintar, cambiar suelo o puertas, mejorar baño o cocina...). Otra de las virtudes de la nueva construcción pasa por la eficiencia energética de la vivienda, que suele ser mayor que en las de segunda mano por su antigüedad. Por último, desde el aspecto fiscal hay que tener en cuenta que las viviendas de obra nueva tienen que pagar el Impuesto de Valor Añadido (IVA) que está fijado en el 10% del importe escriturado, además del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados. Las casas de segunda mano no pagan IVA, pero sí el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales que variará en función de la comunidad autónoma.